Benötige ich eine Baugenehmigung?

Permiso de obras

Wenn Sie Bauarbeiten zu Hause oder eine andere Form der Veränderung Ihres Eigentums planen, müssen Sie beachten, ob Sie eine städtische Baugenehmigung oder eine Vorankündigung benötigen. Wir behandeln die Frage gemäß dem Gesetz 12/2017 vom 29. Dezember über Stadtplanung der Balearischen Inseln (LUIB) und der zugehörigen Verordnung.

Handlungen, die einer Baugenehmigung benötigen

Die Handlungen, die einer kommunalen Baugenehmigung bedürfen, sind:

  • Städtische Grundstücke, Gruppierungen, Abtrennungen oder andere Grundstücksteilungen, sofern sie nicht in genehmigten Flurbereinigungsprojekten enthalten sind.
  • Erd- und Planierarbeiten, die Gewinnung von Zuschlagstoffen, Steinbrüche und die Ablagerung von Materialien (mit Ausnahme der vorübergehenden Ablagerung oder Beseitigung von Materialien auf städtischen Grundstücken, die einer vorherigen Anmeldung bedürfen), das Ablagern oder Abladen von Abfällen jeglicher Art auf dem Boden, im Untergrund oder an der Küste, unbeschadet der sektoralen Ausnahmen.
  • Stadtentwicklungsarbeiten, die außerhalb ordnungsgemäß genehmigter Stadtentwicklungsprojekte durchgeführt werden.
  • Neubauten und Bauarbeiten sowie Eingriffe an bestehenden Gebäuden, sofern ein technisches Projekt gemäß dem Gesetz 38/1999 vom 5. November über Bauvorschriften erforderlich ist. In diesen Fällen müssen die Genehmigungen eine Prognose über die Anzahl der Wohnungen oder Betriebe enthalten. Unter Eingriffen an bestehenden Gebäuden sind diejenigen zu verstehen, die in der technischen Bauordnung als solche definiert sind.
  • Das Aufstellen von Fertighäusern und ähnlichen Einrichtungen, ob vorübergehend oder dauerhaft, außer auf genehmigten Campingplätzen.
  • Der vollständige oder teilweise Abriss von Bauten und Gebäuden.
  • Die Änderung der Nutzung von Gebäuden und Anlagen. In den Verordnungen werden die Maßnahmen festgelegt, die aufgrund ihres geringen Umfangs von der Genehmigungspflicht ausgenommen sind oder für die die zuständige Landwirtschaftsbehörde eine Genehmigung erteilt.
  • Das Fällen von Bäumen und Sträuchern sowie vereinzelten Bäumen, die durch Planungsinstrumente geschützt sind, außer im Falle der Nutzung von Holz und holzigen Produkten und wilden Ressourcen, die von der zuständigen regionalen Forstbehörde gemäß dem Gesetz 3/2019 vom 31. Januar über die Landwirtschaft auf den Balearen und dem Gesetz 43/2013 vom 21. November über die Forstwirtschaft genehmigt werden.
  • Das Anbringen von Werbeplakaten, die von der öffentlichen Straße aus sichtbar sind. Wenn es sich jedoch nicht um öffentliche Flächen handelt und sie sich auf städtischem Grund befinden, genügt eine vorherige Anmeldung.
  • Die Einfriedung von Grundstücken und Flächen.
  • Funk-, Telematik- und ähnliche Netze, unbeschadet der Bestimmungen der sektoralen Vorschriften.
  • Die Eröffnung von Straßen und Zufahrten zu Grundstücken.
  • Der Erstbezug oder die Erstnutzunggenehmigung von Gebäuden und Anlagen im Allgemeinen.
  • Vorläufige Arbeiten und Nutzungen (die nicht vorübergehend oder gewerblich sind oder ausdrücklich planungsrechtlich verboten sind), sofern ihre Notwendigkeit begründet ist. Der Eigentümer verpflichtet sich, sie abzureißen, wenn die Gemeindeverwaltung dies unter Angabe von Gründen verlangt. Der provisorische Charakter des Gebäudes muss im Grundbuch eingetragen werden.
  • Unterirdische Anlagen, die zum Parken, für industrielle, gewerbliche oder berufliche Tätigkeiten, für öffentliche Dienstleistungen oder für jede andere Nutzung, für die der Untergrund bestimmt ist, verwendet werden.
  • Maßnahmen, die zwar keine Bauarbeiten beinhalten, aber eine Änderung der Anzahl der Wohnungen, Einrichtungen oder anderer Elemente, die für eine unabhängige private Nutzung in Frage kommen, mit sich bringen.
  • Die Errichtung und Änderung von privaten Immobilienkomplexen mit Sonderregelung.
  • Alle anderen Handlungen, die durch eine Verordnung oder durch den allgemeinen Plan bestimmt werden.

Die Inselräte können durch eine Verordnung festlegen, ob die vorgenannten Handlungen der vorherigen Anmeldung bedürfen. In keinem Fall dürfen jedoch die folgenden Umgestaltungs-, Bau-, Konstruktions- und Nutzungshandlungen des Bodens und des Untergrunds der vorherigen Anmeldung unterliegen:

– Generell alle Handlungen, die auf geschützten ländlichen Flächen und an Gebäuden von kulturellem Interesse oder an denkmalgeschützten Gebäuden vorgenommen werden.

– Erdarbeiten, Nivellierungen, Unterteilungen, Abtrennungen oder andere Maßnahmen zur Teilung von Grundstücken jeglicher Art, wenn sie nicht Teil eines Flurbereinigungsprojekts sind.

– Bau- und Konstruktionsarbeiten, die die Konfiguration der Fundamente und der tragenden Struktur des Gebäudes beeinflussen.

– Arbeiten, die eine Änderung des Volumens, der Installationen und der gemeinschaftlich genutzten Dienste oder der Anzahl der Wohnungen und Räume in einem Gebäude zur Folge haben.

– Vollständiger oder teilweiser Abriss von Bauten und Gebäuden, außer bei drohendem Verfall.

– Das Aufstellen von Fertighäusern und ähnlichen Anlagen, sei es vorübergehend oder dauerhaft.

– Das Fällen von Bäumen oder Sträuchern, die aufgrund ihrer Eigenschaften das Landschaftsbild beeinträchtigen können.

– Der Erstbezug von neuen Gebäuden und Fertighäusern oder ähnlichen Anlagen.

– Vorläufige Arbeiten und Nutzungen.

Handlungen, die eine Vorankündigung benötigen

Die Voranmeldung ist das Dokument, mit dem die Interessenten dem Gemeinderat mitteilen, dass sie die Voraussetzungen für die Durchführung der nachstehend aufgeführten Handlungen erfüllen, sowie ihre Identifikationsdaten. Die Voranmeldung muss 15 Kalendertage im Voraus (oder einen Tag in dem unten angegebenen Fall) erfolgen, und zwar unbeschadet der Prüfungs-, Kontroll- und Inspektionsbefugnisse, die den Gemeinderäten oder Inselräten zustehen.

Die anmeldepflichtigen Handlungen sind:

  • Arbeiten von einfacher Technik und geringer konstruktiver Einheit oder Bauarbeiten, die kein Projekt erfordern, gemäß dem Gesetz 38/1999 vom 5. November über die Regelung des Bauwesens (LOE). (Vorankündigung von einem Tag).
  • Die Installation von thermischen oder photovoltaischen Solaranlagen auf den Dächern von Gebäuden und die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge mit Erdgas oder Flüssiggas (LPG), sofern sie keine kulturellen oder denkmalgeschützten Objekte, Fundamente oder Strukturen beeinträchtigen und keine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern.

Darüber hinaus sind auf der Insel Mallorca folgende Arbeiten anmeldepflichtig:

–> Arbeiten zur Verbesserung der Zugänglichkeit, wenn sie kein Projekt erfordern.

–> Die Fällung einzelner Bäume, wenn sie nicht durch Planungs- oder sektorale Vorschriften geschützt sind und das Landschaftsbild nicht beeinträchtigen.

–> Das Aufstellen von Zäunen und Propagandaplakaten, die keinen öffentlichen Raum einnehmen und sich auf städtischem Grund befinden.

–> Die vorübergehende Ablagerung oder Entnahme von Materialien auf städtischem Grund.

–> Das Ausloten von Grundstücken

–> Das Öffnen von Gräben und Katas.

–> Die Zusammenlegung von Grundstücken oder Parzellen zu einer Einheit, einschließlich der Modalität der Aggregation. Es ist jedoch weder eine Genehmigung noch eine vorherige Mitteilung erforderlich, wenn bei der Bearbeitung der Bau-, Reform- oder Erweiterungsgenehmigung festgestellt wird, dass die Zusammenlegung und die Verbindung mit dem Register eine vorherige Bedingung für ihre Erteilung ist.

Handlungen die keiner Genehmigung oder Voranmeldung bedürfen

Die Handlungen, die nicht der präventiven Intervention unterliegen, sind:

  • Arbeiten von geringer konstruktiver und wirtschaftlicher Bedeutung auf städtischen Grundstücken mit einem Budget von weniger als 3.000 Euro, wobei Arbeiten mit einem höheren Budget nicht im selben Jahr am selben Ort kumuliert werden können, die kein Projekt oder keine technische Leitung erfordern und die in ihrer Gesamtheit innerhalb bestehender Gebäude ausgeführt werden.

Unterliegen jedoch präventiven administrativen Maßnahmen, die Arbeiten an Gebäuden, die zu Kulturgütern erklärt wurden oder unter Denkmalschutz stehen, sowie Arbeiten, die Elemente oder Teile betreffen, die durch ein Gesetz oder ein städtebauliches Instrument unter Umwelt- oder historisch-künstlerischem Schutz stehen, und Arbeiten an Gebäuden oder Konstruktionen, die nicht mehr in Ordnung sind.

  • Die Erhaltung des Bodens, der Vegetation und der landwirtschaftlichen Tätigkeit im Allgemeinen, wenn sie nicht mit einer Bebauung oder einer Veränderung des Zustands oder der wesentlichen Merkmale des Grundstücks verbunden ist, unbeschadet der durch die geltende Gesetzgebung und das Zivilrecht festgelegten Beschränkungen und Pflichten, einschließlich spezifischer Bestimmungen zur Erhaltung geschützter Baumarten, des Kulturerbes, der Umwelt, der Landschaft oder anderer Werte.
  • Die Zusammenfassung oder Zusammenlegung von Grundstücken für den Fall, dass nach Beantragung einer Bau-, Umbau- oder Erweiterungsgenehmigung festgestellt wird, dass die Zusammenfassung und Verbindung von Grundstücken im Register eine Vorbedingung für die Erteilung der Genehmigung ist.

Publizitätspflicht

An der Baustelle muss ein Hinweisschild angebracht werden, auf dem zumindest der Titel, der die Maßnahme genehmigt, und die Person, die sie fördert, angegeben sind.

Ist die Maßnahme anzeigepflichtig, muss eine Kopie des Dokuments angebracht werden.

Die Nichteinhaltung dieser Pflicht wird als geringfügiger Verstoß betrachtet, und die Verwaltung kann die sofortige Einstellung der Arbeiten anordnen.

 

Die Durchführung von Handlungen ohne die erforderliche Genehmigung kann als sehr schwerwiegender Verstoß betrachtet werden, der mit Strafen von bis zu 300 % des Wertes der Arbeiten geahndet werden kann.

Wenn Sie einen Bescheid über die Einleitung eines Sanktionsverfahrens erhalten haben oder wenn Sie rechtliche Beratung zur Erlangung einer Baugenehmigung oder eines Vorankündigung benötigen, Können Sie sich unverbindlich an uns wenden.
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