Kann ich bestraft werden, wenn ich keine Bewohnbarkeitsbescheinigung habe?

Unter den häufig gestellten Fragen in unserer Kanzlei ist diejenige, die bei unseren Kunden am meisten Verwirrung und Bedenken hervorruft, diejenige, die sich damit befasst, welche Probleme der Kauf einer Immobilie ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung verursachen kann. Um diese wichtige Frage zu beantworten, werden wir die einschlägige Gesetzgebung analysieren.

Auf den Balearischen Inseln haben wir die Verordnung 145/1997 vom 21. November, die das Instrument darstellt, um die Bedingungen für Mindestmaße, Hygiene und Einrichtungen für die Gestaltung und Bewohnbarkeit von Vermögen zu regulieren. Ebenso regelt diese Verordnung die Erlangung von Bewohnbarkeitsbescheinigungen für Wohnungen, Geschäftsräume und jegliche andere Bauten, die dazu bestimmt sind, Personen aufzunehmen.

Neben den Bestimmungen des Dekrets 145/1977 müssen auch die Vorschriften der Technischen Bauordnung („Código Técnico de la Edificación„) sowie die Rechtlinie des Bebauungsplans oder der städtischen Verordnungen beachtet werden.

Es ist auch wichtig, das Gesetz 5/2018 vom 19. Juni über Wohnungen auf den Balearischen Inseln, das Gesetz 12/2017 vom 29. Dezember über Stadtplanung auf den Balearischen Inseln (LUIB) und die dazu gehörige Verordnung zu berücksichtigen.

Was ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung („cédula de habitabilidad“)?

Die cédula de habitabilidad oder Bewohnbarkeitsbescheinigung ist die vom Inselrat ausgestellte Bescheinigung, mit der anerkannt wird, dass die Anforderungen an eine Wohnung, ein Lokal oder ein Nichtwohngebäude (Touristisches Gebäude) für die Unterbringung von Personen erfüllt sind.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist für die Nutzung des Gebäudes obligatorisch. Darüber hinaus schreibt Artikel 16 des Gesetzes 5/2018 vom 19. Juni über das Wohnungswesen auf den Balearen diese Verpflichtung auch für den Fall vor, dass die Immobilie vermietet wird.

Artikel 16.4 des Gesetzes 5/2018 legt fest, dass vor jeder Übertragung der Immobilie zum Zwecke des Verkaufs, der Vermietung oder der Nutzungsüberlassung eine Kopie des aktuellen Bewohnbarkeitszertifikats oder gegebenenfalls der endgültigen Qualifizierung beigefügt werden muss. Liegt das Bewohnbarkeitbescheinigung nicht vor, muss dies ausdrücklich im Vertrag oder in der Notarielurkunde vermerkt werden.

Probleme bei der Anmeldung von Wasser, Gas, Strom, Telefon usw. in Immobilien, die nicht über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügen.

Darüber hinaus ist der Wohnberechtigungsschein das notwendige Dokument, um einen Vertrag über die Versorgung mit Wasser, Strom, Gas oder jeder anderen Art von Energie oder Telekommunikation abschließen zu können. Mit anderen Worten, wenn die Wohnung, das Lokal oder andere Wohngebäude, nicht über eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung oder ein gleichwertiges Dokument verfügt, ist es nicht möglich, einen Vertrag mit einem Versorgungs-, Marketing- oder Vertriebsunternehmen abzuschließen. Vorläufige Verträge können jedoch mit der Akkreditierung der Baugenehmigung und für den darin festgelegten Zeitraum für die Fertigstellung der Bauarbeiten geschlossen werden.

Selbst das Gesetz 12/2017 legt im Artikel 166 fest, dass für Immobilien, die sich in der Situation der Nichtkonformität gemäß Artikel 129.2.b) befinden (ausgeführt ohne Baugenehmigung oder mit annullierter Genehmigung, auch wenn die Annahme von Wiederherstellungsmaßnahmen nicht mehr erforderlich sind) und die nach dem 1. März 1987 entstanden sind, von den Unternehmen, die Energie, Gas, Wasser, Abwasser, Telefon, Telekommunikation oder ähnliche Dienstleistungen erbringen, verlangt werden kann, die Bereitstellung ihrer Dienstleistungen einzustellen, nachdem festgestellt wurde, dass die Immobilie nicht über die erforderliche gültige Wohnberechtigungsbescheinigung verfügt. Wenn die Stadtverwaltung in dieser Hinsicht nicht handelt, kann der entsprechende Inselrat die Zuständigkeit übernehmen, dies wirksam umzusetzen. Für Gebäude vor dem 1. März 1987 müssen die Versorgungsunternehmen die Bescheinigung über den Mangel oder ein gleichwertiges Dokument verlangen (Artikel 262 der Allgemeinen Verordnung der LUIB für die Insel Mallorca).

Für welche Gebäude muss ein Bewohnbarkeitszertifikat ausgestellt werden?

Nach dem Dekret 145/1977 müssen alle Gebäude, die für die Unterbringung von Personen bestimmt sind, eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erhalten:

-Wohnungen: Geschlossene, zusammenhängende oder nicht zusammenhängende Gebäude, die zum Bewohnen bestimmt sind.

Räumlichkeiten: Räume, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, aber Menschen beherbergen können und in denen unter anderem Geschäfts-, Arbeits-, Industrie-, Erholungs-, Sport- oder Versammlungsfunktionen ausgeübt werden.

Beherbergungsbetriebe in all ihren Formen und Kategorien gelten als Wohngebäude, jedoch besitzen sie nicht den Charakter von Wohnungen und unterliegen daher speziellen Vorschriften. Das Dekret wird zusätzlich angewandt, wenn für sie keine spezifischen Vorschriften existieren.“

Arten von Bewohnbarkeitsbescheinigungen

Nicht für alle Gebäude gelten die gleichen Anforderungen an die Bewohnbarkeit: Es ist zu unterscheiden zwischen bestehenden Gebäuden (vor 1977) und nach 1977 errichteten Gebäuden, die neu gebaut, umgenutzt oder erweitert wurden oder deren Innenausstattung verändert wurde.

Es gibt drei Arten von Bescheinigungen:

  • Cédula de primera ocupación (Bescheinigung über die erstmalige Nutzung): Sie wird ausgestellt, wenn Neu-, Ausbau-, Umbau- und vollständige oder teilweise Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden, die mehr als 60 % der Verteilung, Konsolidierung, Restaurierung oder Nutzungsänderung betreffen.
  • Erneuerungsbescheinigung: Sie wird ausgestellt, wenn die Bescheinigung abgelaufen ist und eine Erneuerung beantragt wird. Die Wohnberechtigungsbescheinigungen haben eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren.
  • Cédula de carencia: Sie wird für Gebäude ausgestellt, die am 1. März 1987 vollständig fertiggestellt wurden und für die es keine vorherigen Cédulas gibt.

Die cédulas de habitabilidad können widerrufen werden, wenn die Mindestbedingungen für die Bewohnbarkeit nicht mehr gegeben sind (Gesetz 5/2018).

Können unregelmässig Immobilien eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erhalten?

Wenn Sie mehr über unregelmäßige Immobilien erfahren wollen („inadecuado“ oder -„fuera de ordenación“- außserhalb der Ordnung), können Sie die folgenden Artikel lesen. 

Für städtische Immobilien kann die Bewohnbarkeitsbescheinigung durch das Dekret-Gesetz 6/2023 vom 2. Oktober über dringende Maßnahmen im Bereich des Wohnungsbaus erhalten werden. Dieses Gesetzt legt fest, dass „Gebäude, die rechtmäßig auf städtischem Gründstücke gebaut wurden, aber aufgrund einer Bauleitplanungsänderung als ungeeignet gelten oder außerhalb der Ordnung stehen, weil Erweiterungs- oder Umbauarbeiten durchgeführt wurden, ohne über eine Lizenz zu verfügen oder mit einer Lizenz, die annulliert wurde, und für die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Dekret-Gesetzes keine Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität mehr erforderlich sind, können die Wohnberechtigungsbescheinigung oder die Erneuerung der Wohnberechtigungsbescheinigung erhalten, vorausgesetzt, das Gebäude erfüllt die in den Vorschriften für Wohnqualität festgelegten Bedingungen für Maße, Hygiene und Installationen, und seine Situation außerhalb der Ordnung oder als ungeeignet darf kein Ablehnungsgrund sein.“

Mit anderen Worten, für städtische Immobilien, obwohl sie als ungeeignet gelten, kann die Wohnberechtigungsbescheinigung erhalten werden, wenn sie die Anforderungen des Dekrets 145/1977 erfüllen. Allerdings können NICHT ALLE, die außerhalb der Ordnung stehen, die Wohnberechtigungsbescheinigung erhalten. Es gibt drei Kategorien von Immobilien außerhalb der Ordnung: i) aufgrund der Bauleitplanung, die deren Abriss, zwingende und kostenlose Übertragung oder Enteignung vorsieht, ii) aufgrund von Arbeiten ohne Lizenz oder mit annullierter Lizenz, für die die Verletzung zur Wiederherstellung der Legalität verjährt ist, und schließlich iii) solche, die rechtmäßig errichtet wurden, aber an denen Erweiterungs- oder Umbauarbeiten ohne Lizenz oder mit annullierter Lizenz durchgeführt wurden. Nur für letztere, in städtischen Immobilien, sollte die Wohnberechtigungsbescheinigung erteilt werden, sofern zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Dekrets am 4. Oktober 2023 keine Maßnahmen zur Wiederherstellung der Legalität möglich sind oder die Immobilien als ungeeignet gelten und die Anforderungen des Dekrets 145/1977 erfüllen.

Sanktionen für das Fehlen der Bewohnbarkeitbescheinigung

In diesem Artikel haben wir gesehen, wie das Dekret 145/1977, das Gesetz 5/2018 und das Gesetz 12/2017 die Verpflichtung auferlegen, ein Bewohnbarkeitszertifikat zu haben, um eine Immobilie zu bewohnen und die Dienstleistungen von Lieferanten, Verteilern oder Vermarktern (Strom, Wasser, Gas, Telefonie…) in Anspruch nehmen zu können.

Welche Sanktionen können gegen mich verhängt werden, wenn ich eine Immobilie ohne eine cédula de habitabiliad übertrage?

Das Gesetz 5/2018 stuft in Art. 86 folgende Verstöße als geringfügig ein: „Das Versäumnis, in den Vertrag oder die Urkunde über den Verkauf, die Vermietung oder die Nutzungsüberlassung eines Gebäudes, ohne die entsprechende Bewohnbarkeitsbescheinigung oder die Tatsache, dass sie nicht vorliegt, aufzunehmen“. Mit anderen Worten, der Verstoß liegt gemäß Artikel 16.4 darin, dass nicht ausdrücklich auf das Fehlen des Zertifikats hingewiesen wird, und nicht darin, dass die Immobilie kein Zertifikat hat.

Dieser Verstoß wird mit einer Geldstrafe von 60 bis 3.000 Euro geahndet.

Bußgeld von 60 bis 3.000 Euro, wenn in einem öffentlichen oder privaten Miet-, Kauf- oder Nutzungsüberlassungsvertrag nicht angegeben wird, dass keine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt.

Und welche Sanktion kann ich für eine Nutzung oder Nutzungsänderung ohne cédula de habitabiliad verhängen?

Art. 167 LUIB differenziert die Sanktionierung danach, ob ein Gebäude ohne Wohnberechtigungsschein genutzt oder eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Baugenehmigung vorgenommen wird.

Städtebaulicher Verstoß bei Nutzung eines Gebäudes ohne Wohnberechtigungsschein:

-Geldbuße in Höhe von 25-50 % des Gebäudewertes für die Nutzung ohne Belegungsnachweis in Fällen, in denen dies nach den Vorschriften zulässig ist.

-Geldbuße in Höhe von 50-100 % des Gebäudewertes für die Nutzung ohne Belegungsnachweis, wenn die Nutzung nicht oder nur unter Auflagen erlaubt ist.

Es ist zu beachten, dass diese Strafe für die Nutzung ohne Titel gilt, aber unabhängig von den Strafen ist, die für das Bauen ohne Baugenehmigung verhängt werden. In diesem Fall werden beide Strafen kumuliert, da es sich um unterschiedliche Verstöße handelt.

Städtebaulicher Verstoß bei Nutzungsänderung eines Gebäudes ohne Baugenehmigung:

Bei einer Nutzungsänderung, z. B. bei der Nutzung eines für die Lagerung von landwirtschaftlichen Erzeugnissen bestimmten Gebäudes als Wohnung, wird unabhängig davon, ob Arbeiten zur Erreichung der Nutzungsänderung durchgeführt werden, der höhere der oben genannten Beträge oder einer der folgenden Beträge als Sanktion verhängt:

-Geldbuße in Höhe von 50-100 % des Wertes der Arbeiten, die durchgeführt werden, um die Nutzungsänderung auf einem städtischen oder bebaubaren Grundstück zu erreichen.

-150-300% Geldbuße, wenn die Arbeiten auf Grundstücken durchgeführt wurden, die für Parks, Gärten oder Freiflächen, Einrichtungen, Infrastrukturen und andere Stiftungsreserven bestimmt sind.

-Geldbuße in Höhe von 100-250 %, wenn die Arbeiten auf nicht geschützten ländlichen Flächen durchgeführt wurden.

-Geldbuße in Höhe von 250-300 % bei geschützten ländlichen Grundstücken.

Für Versorgungsunternehmen beträgt die Strafe zwischen 600 und 1.000 Euro bei vorläufiger Auftragsvergabe ohne Baugenehmigung und zwischen 10.000 und 15.000 Euro bei endgültiger Auftragsvergabe ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung, unbeschadet der Anwendung der Ausschlussklausel für wirtschaftliche Vorteile.

Geldstrafen von bis zu 100 % des Gebäudewertes für die Nutzung der Immobilie ohne eine Nutzungsbescheinigung.

Geldstrafen von bis zu 300 % des Wertes der Arbeiten oder bis zu 100 % des Gebäudewertes für die Nutzungsänderung.

Es ist zu bedenken, dass bei einer Handlung oder Unterlassung, die als städtebaulicher Verstoß eingestuft wird, zusätzlich zu den oben genannten Sanktionen, Maßnahmen zur Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit oder zur Wiederherstellung der geänderten physischen Realität (z. B. Abriss der zur Erreichung der Nutzungsänderung durchgeführten Arbeiten), Schadensersatz und Entschädigung verhängt werden. Andererseits können bestimmte Verstöße strafrechtliche Folgen haben.

Dieser Artikel dient nur zur Information, und der Kürze halber haben wir nicht alle Ausnahmen oder Sonderfälle (sozialer Wohnungsbau, historisches Vermögen usw.) aufgeführt. Um einen Fall eingehend zu prüfen und Antworten zu geben, die auf Ihren speziellen Fall anwendbar sind, wäre es daher erforderlich, eine juristische Studie durchzuführen.

Wenn Sie einen Bescheid über die Einleitung eines Sanktionsverfahrens erhalten haben oder wenn Sie Zweifel am Erhalt von cédulas haben, können Sie sich an uns wenden und wir werden Ihren Fall prüfen.

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