¿Licencia de obra o comunicación previa?

Permiso de obras

Si vas a hacer reformas en casa o cualquier otro acto de transformación de su propiedad, y te preguntas si necesitas licencia urbanística municipal o comunicación previa, te invitamos a leer el siguiente artículo. Abordamos la cuestión según lo dispuesto en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de les Illes Balears (LUIB) y el reglamento que lo desarrolla.

Actos sujetos a licencia de obras

Los actos sujetos a licencia urbanística municipal son:

  • Las parcelaciones urbanísticas, las agrupaciones, las segregaciones u otros actos de división de fincas, a menos que se contengan en proyectos de reparcelación aprobados.
  • Los movimientos de tierra y las explanaciones, la extracción de áridos, la explotación de canteras y el depósito de materiales (excepto el depósito temporal o retirada de materiales en suelo urbano que estará sujeto a comunicación previa), vertidos o derrame de cualquier tipo de residuo en el suelo, subsuelo o litoral, sin perjuicio de las exenciones sectoriales.
  • Las obras de urbanización que se tengan que realizar al margen de proyectos de urbanización debidamente aprobados.
  • Las obras de construcción y de edificación de nueva planta, y cualquier intervención en los edificios existentes, siempre que les sea exigible proyecto técnico de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. En estos casos, las licencias contendrán necesariamente la previsión del número de viviendas o de establecimientos. Se entenderán por intervenciones en los edificios existentes las definidas como tales en el Código técnico de la edificación.
  • La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, sean provisionales o permanentes, excepto que se efectúen en campings o zonas de acampada autorizados.
  • La demolición total o parcial de construcciones y edificaciones.
  • El cambio de uso en edificaciones e instalaciones. Reglamentariamente se precisarán las actuaciones que, por su escasa entidad, estén exentas o que las autorizaciones de la autoridad agraria competente eximan de la obtención de licencia.
  • Las talas en masas arbóreas y vegetación arbustiva, así como de árboles aislados, que sean objeto de protección por los instrumentos de planeamiento, salvo que se trate de aprovechamientos de productos madereros y leñosos y de recursos silvestres, en cuyo caso se autorizarán por el órgano forestal autonómico competente de acuerdo con la Ley 3/2019, de 31 de enero, agraria de les Illes Balears y la Ley 43/2013, de 21 de noviembre, de montes.
  • La colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública. No obstante, en caso de que no supongan ocupación de dominio público y se ubiquen en suelos urbanos, bastará la comunicación previa.
  • El cierre de solares y terrenos.
  • Las redes radioeléctricas, telemáticas y similares, sin perjuicio de lo que disponga la normativa sectorial.
  • La apertura de caminos y accesos a parcelas.
  • La primera ocupación o utilización de los edificios y las instalaciones en general.
  • Las obras y los usos de carácter provisional (que no sean residenciales o fabriles o estén expresamente prohibidos por el planeamiento) siempre que se justifique su necesidad. El titular se comprometerá a su demolición cuando el ayuntamiento, motivándolo, lo solicite. Y se deberá inscribir el carácter de provisional en el Registro de la Propiedad.
  • Las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamiento, actividades industriales, mercantiles o profesionales, servicios públicos o de cualquier otro uso a que se destine el subsuelo.
  • Las actuaciones que, aunque no impliquen obras de construcción o de edificación, supongan variación del número de viviendas, de establecimientos o de otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente. 
  • La constitución y mofificación de complejo inmobiliario privado de régimen especial
  • Cualesquiera otros actos que se determinen reglamentariamente o por el plan general.

Los Consejos Insulares podrán regular reglamentariamente, la sujeción a comunicación previa las actuaciones mencionadas. No obstante, en ningún caso podrán ser objeto de comunicación previa los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo siguientes:

     – Con carácter general, cualesquiera actos que se realicen en suelo rústico protegido, y en edificios de interés cultural o catalogados.

     – Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.

     – Las obras de edificación y construcción que afecten a la configuración de la cimentación y la estructura portante del edificio.

     – Las obras que supongan alteración del volumen, de las instalaciones y de los servicios de uso común o del número de viviendas y locales de un edificio.

     – La demolición total o parcial de construcciones y edificaciones, excepto en los casos de ruina inminente.

     – La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, sean provisionales o permanentes.

     – La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que, por sus características, pueda afectar al paisaje.

     – La primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas o instalaciones similares.

     – Las obras y los usos de carácter provisional.

Actos sujetos a comunicación previa

La comunicación previa es el documento mediante el cual las personas interesadas informan al ayuntamiento que se cumplen los requisitos para llevar a cabo los actos que se detallan a continuación y sus datos identificativos.  La comunicación previa debe realizarse con una antelación de 15 días naturales (o un día para el caso que señalamos abajo) y sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección que corresponden a los ayuntamientos o a los consejos insulares.

Los actos sujetos a comunicación previa son:

  • Las obras de técnica sencilla y entidad constructiva escasa u obras de edificación que no necesiten proyecto, de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación (LOE). (Preaviso de un día). Leer el artículo «¿Necesito un proyecto firmado por arquitecto?» para conocer las obras que necesitan proyecto técnico.
  • La instalación de placas solares térmicas o fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios y la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP), siempre que no afecten a bienes de interés cultutal o catalogados, cimientos o estructura y que no necesiten evaluación de impacto ambiental.

Además, para la isla de Mallorca, quedarán sujetas a la comunicación previa las siguientes:

–> Obras para la mejora de las condiciones de accesibilidad si no requieren proyecto.

–> La tala de árboles aislados cuando no estén protegidos por el planeamiento o normativa sectorial y no pueda afectar al paisaje.

–> La colocación de vallas y carteles de propaganda que no ocupen dominio público y estén en suelo urbano. 

–> El depósito temporal o retirada de materiales en suelo urbano.

–> El sondeo de terrenos

–>La apertura de zanjas y catas.

–> Las agrupaciones de parcelas o solares a efectos de conformar una única unidad, incluida la modalidad de agregación. No obstante, no será necesario licencia ni comunicación previa cuando con la tramitación de licencia de edificación, reforma o ampliación, se determine que la agrupación y vinculación registral sea condición previa para su otorgamiento.

Actos que no necesitan licencia ni comunicación previa

Los actos que no están sujetos a intervención preventiva son:

  • Las obras de escasa entidad constructiva y económica en suelo urbano con presupuesto inferior a 3.000 euros, y no pueden acumularse en un mismo año obras superiores a este presupuesto en una misma ubicación, que no requieren proyecto ni dirección técnica y se desarrollan en su integridad en el interior de las edificaciones existentes.

No obstante, quedarán sujetos a intervención administrativa preventiva las obras que se ejecuten en edificios declarados bienes de interés cultural o catalogados, las que afecten a elementos o partes objeto de protección de carácter ambiental o histórico-artístico declarados mediante norma legal o instrumento urbanístico, y las que se ejecuten en edificaciones o construcciones en situación de fuera de ordenación.

  • El mantenimiento del suelo, la vegetación y la actividad agraria en general cuando no implique construcción ni la transformación de la condición o las características esenciales de los terrenos, sin perjuicio de las limitaciones y los deberes que establecen la legislación aplicable y el derecho civil, incluidas las previsiones específicas para preservar ejemplares arbóreos protegidos, el patrimonio, el medio ambiente, el paisaje u otros valores.
  • La agrupación o agregación de parcelas en el caso de que, habiendo solicitado licencia de edificación, reforma o ampliación, se determine que la agrupación y vinculación registral sea condición previa para su otorgamiento.

 

Deber de información y publicidad

Es obligatorio exhibir en el lugar de la obra un cartel informativo, que como mínimo indique, el título habilitante de la actuación y la persona promotora.

Si el acto está sujeta a comunicación previa, debe exhibirse la copia del escrito.

El incumplimiento de este deber se considera una infracción leve y la administración podrá instar la paralización inmediata de las obras.

 

Realizar actos sin el título habilitante preceptivo puede considerarse como infracción muy grave y puede acarrear sanciones de hasta el 300% del valor de las obras.

Si te han notificado una resolución de inicio del procedimiento sancionador, o necesitas asesoramiento legal para la obtención de licencia o comunicación previa, puedes ponerte en contacto sin compromiso.
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