¿Puedo construir una casa en terreno rústico?

Conoce si puedes construir en terreno rústico en Mallorca

En el presente artículo vamos a describir, conforme al derecho urbanístico aplicable a la isla de Mallorca, los requisitos básicos que debe cumplir un terreno, en cuanto a clasificación del suelo y parcela mínima, para poder construir una vivienda unifamiliar aislada, así como la normativa básica aplicable; Ley de Suelo Rústico de Baleares, Plan Territorial de Mallorca y Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB).

Es mediante la Ley 6/1977 del Suelo Rústico de Baleares donde se ahonda en la regulación de este tipo de suelos, pues, hasta ese momento, la regulación era prácticamente residual, basada fundamentalmente en la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

Es decir, es la Ley de 1977 la que pone las bases para catalogar, en caso de que cumplan ciertas características, los suelos en un tipo de clasificación determinado, remitiendo al Planeamiento General el encargo de especificar qué terrenos físicos cumplen tales características para asignar los terrenos a cada tipo de suelo. La Ley del Suelo Rústico impone, que como mínimo, se deberán catalogar como suelo rústico los siguientes:

  • El dominio público marítimo-terrestre e hidráulico.
  • Terrenos con relevante valor agrícola, forestal, pecuario, cinegético, natural, paisajístico o cultural.
  • Terrenos cuyas características geotécnicas o morfológicas no aconsejen el desarrollo urbanístico por el riesgo o alto impacto que ello conllevaría.
  • Terrenos que, aisladamente o en conjunto, conformen unidades paisajísticas cuyas características interese mantener.
  • Terrenos que posean valor etnológico, o que constituyan el entorno de elementos arqueológicos, de arquitectura rural o, en general, de patrimonio histórico sometidos a un régimen de protección específicos.
  • Terrenos que, de acuerdo con la estrategia territorial adoptada, deban excluirse del proceso de desarrollo urbanístico o preservarse del mismo.

Asimismo, se configura como suelo rústico protegido, aquel, que por sus valores excepcionales, su función territorial o por la defensa de la fauna, flora y el equilibrio ecológico necesita un grado de protección mayor.

Además, los terrenos no clasificados expresamente como urbanos o urbanizables por el planeamiento urbanístico general, serán considerados como suelo rústico.

Una categoría especial es la que, en la Ley de Urbanismo de Baleares (LUIB), se establece como núcleos rurales. Esta categoría especial, la tratamos en un artículo independiente, al que podéis acceder en el siguiente enlace: Núcleos Rurales en Mallorca.

 

Clases de suelo rústico

Una primera categorización del suelo la podemos delimitar entre aquellos que conforman el Suelo Rústico Común, y los que merecen mayor protección o salvaguarda, siendo incluidos en el Suelo Rústico Protegido.

 

Como subcategorías del Suelo Rústico Común encontramos:

      • Suelo rústico de Régimen General (SRG)
      • Suelo rústico de Régimen General Forestal (SRG-F): formado por áreas mayoritariamente ocupadas por masas forestales y de bosque bajo, de más de veinte hectáreas y no incluidas en las áreas de especial protección de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de Espacios Naturales y de Régimen Urbanístico de las Áreas de Especial Protección de las Illes Balears.
      • Áreas de Interés Agrario (AIA)
      • Áreas de Interés Agrario Extensivas (AIA-E): con cultivos de vid y olivar.
      • Áreas de Interés Agrario Intensivas (AIA-I): con cultivos de regadío.
      • Área de Transición(AT)
      • Área de Transición de Crecimiento (AT-C): susceptible de destinar a previsiones del futuro crecimiento urbano.
      • Área de Transición de Harmonización (AT-H): destinada a la harmonización de las diferentes clases de suelo.

Como subcategorías del Suelo Rústico Protegido,, también denominadas como Áreas de Especial Protección de Interés o Áreas de Alto Nivel de Protección (AANP), encontramos:

      • Área Nautural de Especial Interés (ANEI): valorados por sus singulares valores naturales en la Ley 1/1991.
      • Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP): aquellos espacios transformados por sus actividades tradicionales.
      • Áreas Rurales de Interés Paisajístico Boscosas (ARIP-B) para aquellas áreas que presentan una superficie forestal o boscosa.
      • Área de Asentamiento en Paisaje de Interés (AAPI): aquellos destinados a usos y actividades de naturaleza urbana que supongan una transformación intensa.

¿En qué clase de suelo rústico puedo construir una vivienda?

Según el Plan Territorial de Mallorca (PTIM):

Está prohibido construir vivienda unifamiliar aislada y su uso en las siguientes clasificaciones del suelo:

  • Áreas naturales de especial interés de Alto Nivel de Protección (AANP)
  • Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI)
  • Áreas Rurales de Interés Paisajístico Boscosas (ARIP-B)
  • Áreas de Protección Territorial (APT)
  • Áreas de Transición de Crecimiento (AT-C).

En las Áreas de Prevención de Riesgos (APR) el uso de vivienda unifamiliar aislada está condicionado a que se cumplan los requisitos adicionales establecidos en la norma 20 y se disponga del informe previo favorable de la administración competente en materia de medio ambiente.

El uso también está condicionado en las Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP), Áreas de Interés Agrario (AIA), Áreas de Transición de Harmonización (AT-H), Suelo rústico de Régimen General Forestal (SRG-F) y Suelo rústico de Régimen General (SRG), pero esta vez, al hecho de que se cumplan los requisitos adicionales de la norma 20 del PTIM.

¿Cuál es la parcela mínima para construir una vivienda unifamiliar aislada?

Los metros mínimos de terreno que debe tener nuestra parcela clasificada como suelo rústico para poder construir una vivienda son:

Parcela mínima de 50.000m2 en terrenos clasificados SRG-F y ARIP.

Parcela mínima de 14.000m2 en terrenos clasificados como AIA, AT-H, SRG.

En las Áreas de Prevención de Riesgos (APR) la parcela mínima será la correspondiente a la calificación del suelo rústico subyacente, y si no fuera conocida, la correspondiente al suelo rústico colindante. Si fuesen varias las calificaciones de suelos rústicos colindantes, se aplicará la más restrictiva. En las Áreas de Prevención de Riesgos de incendio, sin perjuicio de aquello regulado anteriormente, cuando se destinen a usos o actividades que supongan vivienda, se deberán incorporar medidas de seguridad vial para garantizar el acceso de personas y vehículos, depósitos de agua para una primera situación de emergencia, así como también actuaciones a la vegetación en un radio de 30 metros alrededor de las edificaciones para reducir la carga de combustible.

No obstante, los Ayuntamientos, mediante sus Normas Subsidiarias (NN.SS.) pueden establecer unas superficies mayores a las establecidas por el Plan Territorial. A modo de ejemplo, el Ayuntamiento de Santa María del Camí establece una parcela mínima de 14.200m2, el Ayuntamiento de Santa Eugenia exige 21.000m2, mientras otros siguen la regla general de los 14.000m2, como es el caso de Algaida. 

¿Qué otros requisitos debo cumplir para construir en terreno rústico?

Tanto para construir nuevas edificaciones como para hacer un cambio de uso de las ya existentes para uso de vivienda, se deben cumplir, además, los siguientes requisitos:

-Que no esté expresamente prohibido.

-Comprobar la fecha de división, segregación o fragmentación de la parcela. Si quieres saber más sobre este punto, puedes leer este artículo.

-Únicamente se puede autorizar una vivienda por parcela.

-El programa y distribución del conjunto de las dependencias incluidas serán los inequívocos para constituir una única vivienda unifamiliar, no pudiendo, a estos efectos, incluir espacios de comunicación vertical ni dependencias auxiliares, de estar, comer, cocinar o dormir, que distorsionen, por su reiteración o por su excesivo número, el carácter unifamiliar de la vivienda.

-Las dependencias que conformen la vivienda, destinada a morada de las personas, se desarrollarán en un único edificio y tendrán acceso todas ellas desde el interior del mismo.

-Únicamente se podrán desarrollar en edificaciones separadas de la principal las dependencias que no sean obligatorias en la composición de la vivienda y que tengan usos de servicio o complementarios a éste, siempre que su superficie edificada resulte coherente con el programa planteado para la vivienda y que su volumen, altura y apariencia no desvirtúen los del edificio principal.

-El conjunto de la edificación o edificaciones deberán cumplir con las normas de integración paisajística de este Plan

¿Vas a comprar un terreno con licencia en Mallorca?

¿Estás buscando terreno rústico en Mallorca?

Sácale el máximo rendimiento a tus inversiones inmobiliarias con el asesoramiento jurídico adecuado.

¿Tienes alguna pregunta? Puedes dejar tus comentarios abajo y intentaremos responderte lo antes posible.

Si quieres analizar tu caso concreto, ¡ponte en contacto con nosotros sin compromiso!

 

× ¿Cómo podemos ayudarte?