¿Me pueden sancionar si no tengo cédula de habitabilidad?

Entre las preguntas recurrentes que nos hacen en el despacho, la que parece que más confusiones y preocupaciones crea a los clientes, es saber qué problemas puede acarrear comprar un inmueble sin disponer de la cédula de habitabilidad. Para responder esta cuestión tan importante vamos a analizar la legislación aplicable.

En la Comunidad de las Illes Balears contamos con el Decreto 145/1997, de 21 de novembre, que es el instrumento donde se regulan las condiciones de medidas mínimas, higiene e instalaciones para el diseño y habitabilidad de viviendas y la obtención de las cédulas de habitabilidad para viviendas, locales y cualquier otra edificación destinada a albergar personas.

Aparte de lo que mencione el Decreto 145/1977, se deben seguir también las especificaciones del Código Técnico de la Edificación y las disposiciones que marque el planeamiento o las ordenanzas municipales.

Así mismo, hay que tener en cuenta la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de les Illes Balears, La Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de les Illes Balears (LUIB) y el reglamento que lo desarrolla.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es el certificado expedido por el consejo insular mediante el cual se reconoce que se cumplen los requisitos de una vivienda, local o edificio residencial sin carácter de vivienda para ser albergado por personas.

La cédula de habitabilidad es obligatoria para que la edificación pueda ser usada. Además, la ley 5/2018 , de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, en su artículo 16, impone esta obligatoriedad también para el caso de alquilar el inmueble.

El artículo 16.4 de la Ley 5/2018 establece que ante cualquier transmisión del inmueble por venta, alquiler o cesión de uso se incorporará una copia de la cédula de habitabilidad vigente o, en su caso, la calificación definitiva. En caso de que no se disponga de cédula o de calificación, se hará constar expresamente este hecho en el contrato o en la escritura. 

Problemática con la contratación de agua, gas, electricidad, telefonía, etc. en inmuebles que no dispongan de cédula de habitabilidad

Además, la cédulas de habitabilidad es el documento necesario para poder contratar los servicios de suministro de agua, electricidad, gas o cualquier otro tipo de suministro energético o de telecomunicaciones. Es decir, si la vivienda, local o edificio residencial sin carácter de vivienda no dispone de la cédula de habitabilidad en vigor o documento equivalente, no se podrá contratar con ningún tipo de empresa suministradora, comercializadora, o distribuidoras. No obstante, se podrá contratar de manera provisional con la acreditación de la licencia de obras y por el plazo que fije la misma para la finalización de los actos de construcción, edificación o instalación. 

Incluso, la Ley 12/2017 establece en el art. 166 que para los inmuebles en situación de fuera de ordenación del artículo 129.2.b) (ejecutadas sin licencia o con licencia anulada aunque ya no corresponda la adopción de medidas de restablecimiento) que sean posteriores al 1 de mazo de 1987 se podrá requerir a las empresas prestadoras, distribuidoras, comercializadoras o suministradoras el cese en la prestación de sus servicios de energía eléctrica, gas, agua, saneamiento, teléfono, telecomunicaciones o naturaleza similar, previa constatación de que el inmueble no dispone de la preceptiva licencia de habitabilidad en vigor. Si el Ayuntamiento no actúa en este sentido, puede el Consejo Insular correspondiente asumir las competencias para hacerlo efectivo. Para las edificaciones anteriores al 1 de marzo de 1987, las empresas suministradoras deberán exigir la cédula de carencia o documento equivalente (art. 262 del Reglamento General de la LUIB para la isla de Mallorca). 

¿Qué edificaciones deben disponer de la cédula de habitabilidad?

Según el Decreto 145/1977 deben obtener la cédula de habitabilidad todas las edificaciones destinadas a albergar personas:

-Viviendas: Edificios cerrados, contínuos o discontínuos, destinados a morada. 

-Locales: Espacios no destinados a morada pero que pueden albergar personas, donde se realicen, entre otras cosas, funciones de negocio, trabajo, industria, recreativas, deportivas o de reunión.

Los alojamientos turísticos, en todas sus formas y categorías, tienen la consideración de edificios residenciales pero sin el carácter de vivienda y por tanto, se regulan por normativa específica. No obstante, se aplica supletoriamente el decreto cuando no estén regulados por normativa especial.

Tipos de cédula de habitabilidad

No a todas las edificaciones se les imponen los mismos requisitos de habitabilidad, habrá que distinguir entre los edificios existentes (antes de 1977) y los que con posterioridad al año 1977 sean de nueva planta, se haya hecho un cambio de uso o obras de ampliación o se haya cambiado su distribución interior.

Hay tres tipos de cédulas de habitabilidad:

  • Cédula de primera ocupación: es la que se expide cuando se han efectuado obras de nueva planta, ampliación, reforma y rehabilitación integral o parcial que afecten a más del 60 % de su distribución, consolidación, restauración o cambio de uso.
  • Cédula de renovación: Se expide cuando se dispone de cédula caducada y se solicita la renovación.
  • Cédula de carencia: es la que se expide en el caso de edificaciones totalmente finalizadas el dia 1 de marzo de 1987 y que no dispongan de las cédulas anteriores.

Las cédulas de habitabilidad se pueden revocar si se pierden las condiciones mínimas de habitabilidad (Ley 5/2018)

¿Pueden los inmuebles inadecuados o en fuera de ordenación obtener la cédula de habitabilidad?

Para saber si un inmueble es inadecuado o está en situación de fuera de ordenación puedes leer el artículo clickando aquí.

La respuesta, para inmuebles URBANOS, la obtenemos de por el Decreto-Ley de 6/2023, de 2 octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda, que establece que «las viviendas situadas en edificaciones o construcciones implantadas legalmente en suelo urbano, pero en situación de inadecuación por haberse construído al amparo de un planeamiento anterior, o de fuera de ordenación porque se han ejecutado obras, de ampliación o de reforma, sin disponer de licencia o con licencia que haya sido anulada, y respecto de las cuales a la entrada en vigor de este Decreto-Ley ya no proceda la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, podrán obtener la cédula de habitabilidad o de renovación de habitabilidad siempre que el inmueble cumpla las condiciones de mediciones, higiene e instalaciones establecidas en la normativa en materia de habitabilidad, y su situación de fuera de ordenación o inadecuación no podrá ser motivo de denegación». 

Es decir, que para los inmuebles urbanos, pese a ser inadecuados, se podrá obtener cédula de habitabilidad si cumple los requisitos del Decreto 145/1977. No obstante, NO TODOS los que se encuentran fueran de ordenación podrán obtener la cédula. Recordemos que hay tres categorías de inmuebles fuera de ordenación; i) por prever el planeamiento su derribo, cesión obligatoria y gratuita o su expropiación, ii) por haber sido ejecutadas sin licencia o con licencia anulada y haya prescrito la infracción para el restablecimiento de la legalidad, y por último, iii) las que hayan sido implantadas legalmente pero sobre las que se han ejecutado obras de ampliación o reforma sin licencia o con licencia anulada.  Sólo para este último caso, en inmuebles urbanos, siempre que a fecha de 4 de octubre de 2023, que es la entrada en vigor del decreto, no quepan medidas de restablecimiento de la legalidad, o inmuebles inadecuados, se deberá otorgar la cédula si cumple los requisitos del Decreto 145/1977. 

Sanciones por no disponer de cédula de habitabilidad

A lo largo de este artículo hemos visto como el Decreto 145/1977, la Ley 5/2018 y la Ley 12/2017 imponen la obligatoriedad de disponer de cédula de habitabilidad para que un inmueble pueda ser ocupado por personas y poder contratar los servicios suministradores, distribuidores o comercializadores (luz, agua, gas, telefonía…).

¿Qué sanción me pueden imponer por transmitir un inmueble sin cédula de habitabiliadad? 

La Ley 5/2018, en el art. 86, tipifica como infracción leve: «No hacer constar en el contrato o en la escritura de cualquier transmisión por venta, alquiler o cesión de uso de un edificio, vivienda o local, la correspondiente cédula de habitabilidad o el hecho de no disponer de la misma». Es decir, que la infracción, en línea con lo mencionado anteriormente en el art. 16.4 es por no hacer constar expresamente la no disponibilidad de la misma, no porque el inmueble carezca de cédula. 

Esta infracción conlleva una sanción de 60 a 3.000 euros. 

Multa de 60 a 3.000 euros por no hacer constar la no disponibilidad de cédula de habitabilidad en cualquier contrato público o privado de alquiler, venta o cesión de uso. 

 ¿Y qué sanción me pueden imponer por uso o cambio de uso sin cédula de habitabiliadad? 

El art. 167 LUIB diferencia la sanción en función de si se usa una edificación sin el título habilitante o si se hace el cambio de uso sin el título urbanístico preceptivo. 

Infracción urbanística por uso de edificación sin cédula de habitabilidad:

-Multa del 25-50% del valor de la edificación por uso sin título en los casos en que esté permitido por la normativa.

-Multa del 50-100% del valor de la edificación por uso sin título en los caos en que el uso no esté permitido o esté condicionado. 

Hay que tener en cuenta que esta sanción es por el uso sin título, como cédula de habitabilidad, pero es independiente de las sanciones a imponer por la construcción sin licencia de obras. En cuyo caso se acumularán ambas sanciones por tratarse de infracciones diferentes.

Infracción urbanística por cambio de uso de edificación sin título habilitante:

Para el caso de cambio de uso, por ejemplo al usar una edificación destinada a almacén agrícola como vivienda, independientemente de si se llevan a cabo obras para alcanzar el cambio, la sanción a aplicar será la de mayor cuantía entre la que corresponda conforme a lo anteriormente citado o bien  entre las siguientes:

-Multa del 50-100% del valor de las obras ejecutadas para alcanzar el cambio de uso en suelo urbano o urbanizable. 

-Multa del 150-300%  si las obras se han realizado en terrenos destinados a parques, jardines o espacios libres, equipamientos, infraestructuras y otras reservas para dotaciones.

-Multa del 100-250% para el caso de que se hayan llevado a cabo en suelo rústico no protegido. 

-Multa del 250-300% en caso de tratarse de suelo rústico protegido. 

Para las empresas suministradoras, la sanción a imponer será de 600 a 1.000 euros para el caso de contratación provisional sin requerir la licencia de obras, y de 10.000 a 15.000 euros para el caso de la contratación definitiva sin la cédula de habitabilidad, sin perjuicio de a aplicación de la cláusula de exclusión de beneficio económico. 

Multas de hasta el 100% del valor de la edificación por ocupar el inmueble sin cédula de habitabilidad.

Multas de hasta el 300% del valor de las obras o hasta 100% del valor de la edificación por el cambio de uso.

Hay que tener en cuenta que siempre que se lleva a cabo una acción u omisión tipificada como infracción urbanística, además de las sanciones mencionadas anteriormente, cabrá la imposición de medidas para el restablecimiento de la legalidad o reposición de la realidad física alterada (ejemplo derribar las obras llevadas a cabo para alcanzar el cambio de uso), el resarcimiento de los daños y la indemnización de los perjuicios. Por otro lado, algunas infracciones podrían acarrear consecuencias penales.

Este artículo es a mero título informativo, y en aras a la brevedad, no hemos dispuesto de todas las excepciones o casos especiales (viviendas de protección oficial, patrimonio histórico, etc), por ello, para estudiar en profundidad un caso y dar respuestas aplicables a su caso concreto, sería necesario hacer un estudio jurídico. 

Si te han notificado una resolución de inicio del procedimiento sancionador, o si tienes alguna duda con respecto a la obtención de cédulas, puedes ponerte en contacto y estudiaremos su caso. 

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